Immobilienrecht in Tschechien – Kauf, Eigentum, Grundbuch und steuerliche Aspekte

1. Einleitung

Der tschechische Immobilienmarkt ist sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen und ausländische Investoren von großer Bedeutung. Besonders Prag, Brünn, Ostrava und weitere wirtschaftlich starke Regionen ziehen internationale Käufer an. Beim Erwerb einer Wohnung, eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Gewerbeimmobilie müssen jedoch verschiedene gesellschafts-, zivil-, steuer- und grundbuchrechtliche Vorschriften beachtet werden.

Das tschechische Recht sieht grundsätzlich vor, dass natürliche Personen unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit und juristische Personen unabhängig vom Gründungsrecht oder Sitz Immobilien erwerben können. Für bestimmte Immobilien bestehen allerdings gesetzliche Sonderregelungen. (Gov Portalı)

Für ausländische Käufer ist außerdem wichtig, dass das Eigentum an einer Immobilie grundsätzlich nicht bereits mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags übergeht. Die Eintragung des Eigentumsrechts in das tschechische Immobilienkataster (Katastr nemovitostí) ist entscheidend. (Gov Portalı)

Cosmos Legal Cabinet juridique kann ausländische Privatpersonen, Unternehmen und Investoren bei Immobiliengeschäften in Tschechien rechtlich unterstützen.

2. Welche Immobilien können erworben werden?

Zum tschechischen Immobilienvermögen gehören insbesondere:

• Grundstücke,
• Wohnungen und andere Einheiten,
• Häuser und sonstige Gebäude,
• Gewerbeimmobilien,
• bestimmte Rechte an Grundstücken,
• Baurechte und Dienstbarkeiten.

Nach den tschechischen Regelungen gelten Gebäude grundsätzlich als Bestandteil des Grundstücks, auf dem sie errichtet wurden. Das Immobilienkataster enthält Informationen über Eigentumsrechte und weitere dingliche Rechte. (Gov Portalı)

Vor einem Kauf sollte daher genau festgestellt werden, welches Grundstück und welche Gebäudeteile tatsächlich Gegenstand des Kaufvertrags sind.

3. Können Ausländer Immobilien in Tschechien kaufen?

Für internationale Käufer ist diese Frage besonders wichtig.

Nach den aktuellen Informationen des tschechischen Verwaltungsportals kann grundsätzlich jede natürliche Person unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit Immobilien erwerben. Auch juristische Personen können grundsätzlich unabhängig von ihrem Gründungsrecht oder Sitz Immobilien erwerben. (Gov Portalı)

Allerdings bestehen weiterhin bestimmte gesetzliche Ausnahmen und Einschränkungen für besondere Immobilienkategorien. Die tschechische Auslandsvertretung weist ebenfalls darauf hin, dass bei bestimmten Arten von Immobilien Sonderregelungen für ausländische Personen bestehen können. (Çek Cumhuriyeti Dışişleri Bakanlığı)

Daher sollte bei einem geplanten Erwerb insbesondere geprüft werden:

• Welche Art von Immobilie wird gekauft?
• Wer ist der Käufer?
• Wo befindet sich das Grundstück?
• Handelt es sich um landwirtschaftliche Flächen oder Wald?
• Gibt es besondere gesetzliche Beschränkungen?

4. Kauf einer Immobilie in Tschechien

Ein Immobilienkauf besteht grundsätzlich aus mehreren rechtlichen Schritten.

Typischerweise erfolgt der Ablauf folgendermaßen:

1. Auswahl und Prüfung der Immobilie,
2. Prüfung des Eigentümers und des Grundbuchauszugs,
3. rechtliche Due Diligence,
4. Erstellung und Unterzeichnung des Kaufvertrags,
5. gegebenenfalls Hinterlegung des Kaufpreises,
6. Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts,
7. Entscheidung des Katasteramtes,
8. Eintragung des neuen Eigentümers.

Die genaue Gestaltung hängt vom jeweiligen Objekt und von der Finanzierung ab.

5. Der Kaufvertrag

Der Immobilienkaufvertrag muss in Tschechien grundsätzlich schriftlich abgeschlossen werden. Das tschechische Verwaltungsportal empfiehlt aufgrund des regelmäßig hohen wirtschaftlichen Wertes ausdrücklich die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt. (Gov Portalı)

Der Vertrag sollte die Immobilie eindeutig identifizieren und insbesondere die Verpflichtung des Verkäufers zur Eigentumsübertragung sowie die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises enthalten. (Gov Portalı)

Darüber hinaus sollten unter anderem folgende Punkte geregelt werden:

• Kaufpreis,
• Zahlungsmodalitäten,
• Übergabetermin,
• Zustand der Immobilie,
• bestehende Belastungen,
• Rechte und Pflichten der Parteien,
• Voraussetzungen für die Auszahlung des Kaufpreises,
• Haftung für Rechts- und Sachmängel.

6. Prüfung des Immobilienkatasters

Vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollte unbedingt das tschechische Immobilienkataster (Katastr nemovitostí) überprüft werden.

Das Kataster enthält unter anderem Informationen über:

• Eigentümer,
• Grundstücksnummer,
• Eigentumsrechte,
• Pfandrechte,
• Dienstbarkeiten,
• bestimmte Verfügungsbeschränkungen,
• weitere eingetragene Rechte.

Das tschechische Verwaltungsportal weist darauf hin, dass sich insbesondere Verfügungsbeschränkungen häufig aus dem Immobilienregister ergeben. (Gov Portalı)

Die staatliche Katasterverwaltung ČÚZK stellt außerdem Online-Dienste zur Einsichtnahme und zum Abruf von Katasterdaten zur Verfügung. (cuzk.gov.cz)

7. Eigentumsübertragung durch Eintragung

Ein zentraler Unterschied zwischen einem einfachen Vertragsabschluss und dem tatsächlichen Eigentumserwerb besteht darin, dass der Käufer nicht allein durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags Eigentümer wird.

Das Eigentumsrecht an der Immobilie wird grundsätzlich durch die Eintragung in das Immobilienkataster erworben. Nach den offiziellen Informationen wirkt die Eintragung auf den Zeitpunkt der Einreichung des Antrags zurück. (Gov Portalı)

Der Antrag auf Eintragung muss insbesondere das Dokument enthalten, auf dessen Grundlage das Eigentumsrecht eingetragen werden soll – bei einem Kauf regelmäßig den Kaufvertrag. (Gov Portalı)

8. Grundbuchrechtliche Due Diligence

Eine sorgfältige Immobilien-Due-Diligence kann erhebliche Risiken vermeiden.

Dabei sollte beispielsweise geprüft werden:

• Ist der Verkäufer tatsächlich Eigentümer?
• Bestehen Hypotheken oder Pfandrechte?
• Gibt es Dienstbarkeiten?
• Bestehen Verfügungsverbote?
• Gibt es mehrere Miteigentümer?
• Entsprechen Gebäude und Grundstück den Katasterangaben?
• Gibt es laufende Gerichts- oder Vollstreckungsverfahren?
• Bestehen Miet- oder Nutzungsrechte Dritter?

Gerade bei größeren Gewerbeimmobilien sollte die Prüfung deutlich über einen einfachen Katasterauszug hinausgehen.

9. Kaufpreis und Treuhandlösung

Bei Immobiliengeschäften wird häufig eine Treuhand- beziehungsweise Escrow-Lösung eingesetzt, um Käufer und Verkäufer abzusichern.

Dabei wird der Kaufpreis nicht unmittelbar an den Verkäufer ausgezahlt. Stattdessen wird er beispielsweise bei einem Rechtsanwalt, Notar oder einer Bank hinterlegt und erst nach Erfüllung der vereinbarten Voraussetzungen freigegeben.

Eine solche Struktur kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn die Eigentumsübertragung erst noch im Kataster eingetragen werden muss.

Die konkreten Bedingungen sollten im Kaufvertrag und in der Treuhandvereinbarung eindeutig geregelt werden.

10. Immobilienfinanzierung und Hypothek

Ausländische Käufer können einen Immobilienerwerb grundsätzlich auch durch eine Hypothekenfinanzierung strukturieren.

Bei einer Finanzierung wird häufig ein Pfandrecht zugunsten der finanzierenden Bank im Immobilienkataster eingetragen. Das tschechische Verwaltungsportal weist ausdrücklich darauf hin, dass ein Verfügungsverbot beispielsweise im Zusammenhang mit einer Hypothekenfinanzierung als dingliches Recht vereinbart werden kann. (Gov Portalı)

Vor Abschluss eines Finanzierungsvertrags sollten deshalb insbesondere Zinssatz, Laufzeit, Sicherheiten, vorzeitige Rückzahlung und Folgen eines Zahlungsverzugs geprüft werden.

11. Immobiliensteuer

Eine wichtige steuerliche Besonderheit besteht darin, dass die frühere Grunderwerbsteuer (daň z nabytí nemovitých věcí) abgeschafft wurde. Beim entgeltlichen Erwerb einer Immobilie fällt daher grundsätzlich keine entsprechende Grunderwerbsteuer mehr an. (Gov Portalı)

Davon zu unterscheiden ist die laufende Grundsteuer beziehungsweise Immobiliensteuer (daň z nemovitých věcí).

Sie umfasst grundsätzlich die Besteuerung von Grundstücken sowie bestimmten Gebäuden und Einheiten. Die konkrete Steuer hängt unter anderem von der Art und Fläche des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie und den jeweils geltenden kommunalen Faktoren ab. (Gov Portalı)

12. Steuererklärung nach dem Immobilienerwerb

Nach dem Erwerb können steuerliche Erklärungspflichten entstehen.

Die tschechische Finanzverwaltung weist darauf hin, dass nach einem Erwerb von Grundstücken, steuerpflichtigen Gebäuden oder Wohn- beziehungsweise Nichtwohneinheiten grundsätzlich eine entsprechende Immobiliensteuererklärung erforderlich sein kann. Die Erklärung für das jeweilige Steuerjahr ist grundsätzlich bis zum 31. Januar einzureichen. (Gov Portalı)

Für einen Käufer bedeutet dies, dass mit dem Abschluss des Kaufgeschäfts nicht automatisch sämtliche steuerlichen Verpflichtungen erledigt sind.

13. Besteuerung beim Verkauf

Auch der spätere Verkauf einer tschechischen Immobilie kann steuerliche Folgen haben.

Nicht steuerbefreite Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien werden grundsätzlich nach den Regeln der tschechischen Einkommensteuer behandelt. Ob tatsächlich eine Steuerpflicht entsteht, hängt unter anderem von der Art der Immobilie, der Nutzung, der Haltedauer und den jeweils geltenden Befreiungsvoraussetzungen ab. (Gov Portalı)

Bei einem ausländischen Eigentümer muss zusätzlich geprüft werden, welche steuerlichen Folgen im Wohnsitzstaat des Verkäufers entstehen und ob ein Doppelbesteuerungsabkommen relevant ist.

14. Vermietung einer Immobilie

Wer eine Immobilie in Tschechien erwirbt und anschließend vermietet, sollte neben dem Immobilienrecht auch das Mietrecht und Steuerrecht beachten.

Wichtige Punkte sind beispielsweise:

• Gestaltung des Mietvertrags,
• Mietzins,
• Kaution,
• Instandhaltung,
• Betriebskosten,
• Kündigungsrechte,
• Rechte des Mieters,
• steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen.

Bei gewerblichen Immobilien können zusätzlich besondere Anforderungen an Genehmigungen, Nutzung und Betrieb bestehen.

15. Immobilienkauf durch Unternehmen

Auch Unternehmen können Immobilien in Tschechien erwerben. Das kann beispielsweise über eine tschechische s.r.o. oder eine andere geeignete Gesellschaftsstruktur erfolgen.

Für internationale Investoren kann ein Unternehmenskauf jedoch andere rechtliche und steuerliche Konsequenzen haben als ein direkter Immobilienerwerb.

Vor der Entscheidung zwischen:

• direktem Immobilienkauf,
• Erwerb über eine tschechische Gesellschaft,
• Erwerb einer Gesellschaft, die bereits Eigentümerin der Immobilie ist,

sollten insbesondere Haftungs-, Steuer- und Finanzierungsfragen geprüft werden.

16. Immobilieninvestitionen türkischer Staatsangehöriger

Für türkische Investoren kann der tschechische Immobilienmarkt interessant sein, insbesondere wenn gleichzeitig eine geschäftliche Präsenz in der EU aufgebaut werden soll.

Bei einem Immobilienerwerb durch einen türkischen Staatsangehörigen oder ein türkisches Unternehmen sollte jedoch individuell geprüft werden:

• ob der konkrete Käufer erwerbsberechtigt ist,
• welche Immobilienkategorie betroffen ist,
• ob eine tschechische Gesellschaft eingesetzt werden soll,
• welche steuerlichen Folgen entstehen,
• wie die Finanzierung strukturiert wird,
• welche Vorschriften im Zusammenhang mit Geldtransfers und Geldwäscheprävention gelten.

Die Staatsangehörigkeit allein ist dabei nicht der einzige entscheidende Faktor; die konkrete Struktur und Art der Immobilie müssen berücksichtigt werden.

17. Typische Risiken beim Immobilienkauf

Zu den häufigsten Risiken gehören:

• nicht geprüfte Eigentumsverhältnisse,
• bestehende Hypotheken,
• Dienstbarkeiten,
• Verfügungsbeschränkungen,
• nicht genehmigte bauliche Veränderungen,
• Streitigkeiten über Grundstücksgrenzen,
• bestehende Mietverhältnisse,
• unklare Zahlungsbedingungen,
• steuerliche Fehlplanung.

Insbesondere ausländische Käufer sollten sich nicht ausschließlich auf Informationen des Maklers verlassen. Eine unabhängige rechtliche Prüfung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags ist bei größeren Immobiliengeschäften empfehlenswert.

18. Rechtliche Unterstützung durch Cosmos Legal Cabinet juridique

Der Erwerb einer Immobilie in Tschechien kann für ausländische Käufer zahlreiche rechtliche und steuerliche Fragen aufwerfen. Cosmos Legal Cabinet juridique kann Privatpersonen, Unternehmen und Investoren bei der rechtlichen Vorbereitung und Durchführung von Immobiliengeschäften unterstützen.

Mögliche Beratungsbereiche umfassen:

• Prüfung von Immobilienkaufverträgen,
• Prüfung des tschechischen Immobilienkatasters,
• rechtliche Due Diligence,
• Prüfung von Hypotheken und Dienstbarkeiten,
• Gestaltung von Treuhand- und Zahlungsstrukturen,
• Beratung bei Immobilienkäufen durch Ausländer,
• Unterstützung bei Gewerbeimmobilien,
• Beratung bei Immobilieninvestitionen über Gesellschaften,
• Prüfung von Mietverträgen,
• Unterstützung bei grenzüberschreitenden Immobiliengeschäften.

Besonders bei einem Immobilienerwerb durch türkische Investoren in Tschechien kann eine frühzeitige rechtliche Prüfung helfen, Risiken bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags zu erkennen.

19. Fazit

Der Immobilienerwerb in Tschechien ist grundsätzlich auch für ausländische Käufer möglich. Das tschechische Recht erlaubt natürlichen Personen unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit grundsätzlich den Erwerb von Immobilien, wobei für bestimmte Immobilien weiterhin Sonderregelungen bestehen können. (Gov Portalı)

Von besonderer Bedeutung sind der schriftliche Kaufvertrag, die Prüfung des Immobilienkatasters und die anschließende Eintragung des Eigentumsrechts. Der Käufer wird grundsätzlich erst durch die Eintragung in das Kataster zum Eigentümer. (Gov Portalı)

Steuerlich ist zu beachten, dass die frühere Grunderwerbsteuer abgeschafft wurde. Gleichzeitig bestehen weiterhin die laufende Immobiliensteuer und – abhängig von der konkreten Situation – steuerliche Pflichten beim Verkauf oder bei der Vermietung. (Gov Portalı)

Cosmos Legal Cabinet juridique kann ausländische Käufer, Unternehmen und Investoren bei Immobiliengeschäften in Tschechien sowie bei grenzüberschreitenden rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen unterstützend begleiten.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Die konkreten Voraussetzungen und steuerlichen Folgen eines Immobiliengeschäfts hängen insbesondere von der Immobilie, dem Käufer, der Finanzierung und der persönlichen beziehungsweise gesellschaftlichen Struktur ab. Vor einer konkreten Transaktion sollte eine individuelle rechtliche und steuerliche Prüfung erfolgen.