Immobilienrecht in Polen: Erwerb, Eigentum und rechtliche Besonderheiten

Der polnische Immobilienmarkt ist sowohl für private Käufer als auch für Unternehmen und internationale Investoren von großer Bedeutung. Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien und Grundstücke werden regelmäßig von polnischen und ausländischen Investoren erworben.

Für einen rechtssicheren Immobilienerwerb müssen jedoch verschiedene Bereiche berücksichtigt werden. Dazu gehören insbesondere das polnische Zivil- und Immobilienrecht, Grundbuchfragen, steuerliche Verpflichtungen sowie – bei bestimmten ausländischen Erwerbern – besondere Genehmigungsvorschriften.

1. Rechtlicher Rahmen des Immobilienerwerbs

Die rechtlichen Grundlagen des Immobilienrechts finden sich insbesondere im polnischen Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny), im Gesetz über die Grundbücher und Hypotheken sowie in besonderen Vorschriften über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer.

Eine besondere Bedeutung hat das Grundbuch (księga wieczysta). Es dient dazu, die rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie, insbesondere Eigentum und Belastungen, öffentlich zu dokumentieren.

Vor einem Immobilienkauf sollte daher stets geprüft werden, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob beispielsweise Hypotheken, Dienstbarkeiten oder andere Rechte Dritter bestehen.

2. Immobilienkauf durch ausländische Staatsangehörige

Für ausländische Käufer gelten in Polen besondere Vorschriften. Maßgeblich ist insbesondere das Gesetz vom 24. März 1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer. Die zuständigen polnischen Behörden führen dieses Gesetz weiterhin als zentrale Rechtsgrundlage für den Erwerb von Immobilien durch ausländische Staatsangehörige auf.

Grundsätzlich kann der Erwerb des Eigentums oder des Rechts auf dauerhafte Nutzung (użytkowanie wieczyste) durch einen Ausländer eine Genehmigung des polnischen Innen- und Verwaltungsministers erfordern.

Dabei kommt es unter anderem auf die Staatsangehörigkeit des Käufers, die Art der Immobilie und den konkreten Zweck des Erwerbs an.

3. Bürger des Europäischen Wirtschaftsraums und der Schweiz

Für Staatsangehörige und Unternehmen aus dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) sowie aus der Schweiz besteht eine wichtige Ausnahme.

Nach den geltenden Vorschriften benötigen Personen aus diesen Staaten grundsätzlich keine Genehmigung des zuständigen Ministers für den Erwerb von Immobilien in Polen. Dies gilt auch für den Erwerb von Aktien oder Anteilen an bestimmten Gesellschaften, die polnische Immobilien besitzen.

Für Investoren aus anderen Staaten sollte dagegen vor Abschluss eines Kaufvertrags sorgfältig geprüft werden, ob eine Genehmigung erforderlich ist.

4. Genehmigung für ausländische Käufer

Wenn eine Genehmigung erforderlich ist, muss der ausländische Käufer einen entsprechenden Antrag beim Ministerium für Inneres und Verwaltung (MSWiA) stellen.

Die Behörde prüft unter anderem, ob der Erwerb:

• die staatliche Verteidigung oder Sicherheit gefährdet,
• der öffentlichen Ordnung widerspricht,
• mit der Sozialpolitik oder dem öffentlichen Gesundheitsinteresse kollidiert,
• und ob ausreichende Verbindungen des Antragstellers zu Polen bestehen.

Als mögliche Verbindungen zu Polen können beispielsweise polnische Herkunft, eine Ehe mit einem polnischen Staatsbürger, ein polnischer Aufenthaltstitel oder eine wirtschaftliche Tätigkeit in Polen berücksichtigt werden.

5. Ausnahmen von der Genehmigungspflicht

Das polnische Recht enthält verschiedene Ausnahmen.

Eine Genehmigung ist beispielsweise grundsätzlich nicht erforderlich, wenn ein Ausländer eine separate Wohnung erwirbt, die der Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse dient, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Weitere Ausnahmen können unter anderem bei einem langjährigen rechtmäßigen Aufenthalt in Polen oder bestimmten familiären Beziehungen zu polnischen Staatsangehörigen greifen.

Die Ausnahmen gelten jedoch nicht uneingeschränkt. Insbesondere für Grundstücke im Grenzgebiet und bestimmte landwirtschaftliche Flächen bestehen besondere Einschränkungen.

6. Kaufvertrag und notarielle Beurkundung

Der Erwerb von Eigentum an einer Immobilie erfolgt in Polen grundsätzlich durch einen notariellen Vertrag.

Der Notar überprüft die für den Vertrag erforderlichen Unterlagen und stellt sicher, dass die gesetzlich vorgeschriebene Form eingehalten wird.

Vor Unterzeichnung sollten insbesondere folgende Punkte geprüft werden:

• Eigentümer der Immobilie,
• Grundbuchnummer,
• Hypotheken und sonstige Belastungen,
• mögliche Vorkaufsrechte,
• baurechtlicher Status,
• bestehende Miet- oder Pachtverträge,
• Grundstücksnutzung,
• offene öffentliche Abgaben,
• gegebenenfalls erforderliche behördliche Genehmigungen.

Eine sorgfältige rechtliche Prüfung vor dem Notartermin kann spätere Streitigkeiten erheblich reduzieren.

7. Grundbuch und Hypothek

Das polnische Grundbuchsystem spielt eine zentrale Rolle beim Immobilienerwerb.

Im Grundbuch werden insbesondere Informationen über Eigentumsrechte und Belastungen der Immobilie eingetragen. Für einen Käufer ist daher die Prüfung des Grundbuchs eine der wichtigsten Maßnahmen vor dem Kauf.

Besondere Aufmerksamkeit sollte auf bestehende Hypotheken, Dienstbarkeiten und sonstige Rechte Dritter gelegt werden.

Bei einer Finanzierung durch eine Bank wird häufig eine Hypothek auf der erworbenen Immobilie bestellt. Die Eintragung der Hypothek dient der Sicherung der Forderung des Kreditgebers.

8. Immobilienerwerb durch Unternehmen

Auch Unternehmen können in Polen Immobilien erwerben.

Bei Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung muss jedoch geprüft werden, ob die Regeln über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer Anwendung finden. Dies kann insbesondere relevant werden, wenn ein ausländisch kontrolliertes Unternehmen Immobilien in Polen erwerben möchte.

Das polnische Recht berücksichtigt dabei nicht nur den formalen Sitz der Gesellschaft, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch die ausländische Kontrolle über eine Gesellschaft.

Deshalb sollte bei größeren Unternehmensinvestitionen die Eigentümer- und Kontrollstruktur vor dem Erwerb genau analysiert werden.

9. Kauf von Grundstücken

Beim Erwerb eines Grundstücks sind zusätzliche Prüfungen erforderlich.

Neben dem Grundbuch sollte insbesondere festgestellt werden, welche Nutzung für das Grundstück vorgesehen ist. Relevant sind beispielsweise der örtliche Raumordnungsplan (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) oder – falls kein entsprechender Plan besteht – gegebenenfalls eine Entscheidung über die Bebauungsbedingungen.

Bei Grundstücken für gewerbliche oder landwirtschaftliche Zwecke können zusätzliche gesetzliche Einschränkungen gelten.

Für ausländische Käufer ist außerdem wichtig, dass die Genehmigungspflicht bei bestimmten Grundstücken strenger sein kann als beim Erwerb einer einzelnen Wohnung.

10. Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten

Beim Immobilienerwerb können verschiedene Steuern und Gebühren entstehen.

Eine wichtige Abgabe ist die polnische Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte (PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych). Bei einem Immobilienkauf ist grundsätzlich der Käufer der Steuerpflichtige, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für die PCC-Besteuerung vorliegen.

Je nach Art der Transaktion kann jedoch statt der PCC die Mehrwertsteuer (VAT) relevant sein. Deshalb muss bereits vor Abschluss des Kaufvertrags geprüft werden, welche steuerliche Behandlung für die konkrete Immobilie und Transaktion gilt.

Zusätzlich entstehen regelmäßig Notarkosten, Gerichtsgebühren und gegebenenfalls Kosten für die Eintragung von Rechten im Grundbuch.

11. Besteuerung beim späteren Verkauf

Auch der spätere Verkauf einer Immobilie kann steuerliche Konsequenzen haben.

Nach den aktuellen Informationen der polnischen Steuerverwaltung ist der Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie grundsätzlich dann einkommensteuerlich relevant, wenn er vor Ablauf von fünf Jahren gerechnet ab dem Ende des Kalenderjahres des Erwerbs oder der Errichtung erfolgt. Nach Ablauf dieses Zeitraums ist der Verkauf grundsätzlich nicht mehr mit PIT belastet und muss in diesem Fall auch nicht in der entsprechenden Steuererklärung angegeben werden.

Bei Immobilien, die im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit gehalten werden, gelten andere steuerliche Regeln. Auch bei geerbten Immobilien bestehen besondere Regelungen zur Berechnung der Fünfjahresfrist.

12. Immobilienfinanzierung

Ausländische Käufer können eine Immobilie grundsätzlich auch über eine Finanzierung erwerben. In der Praxis können Banken jedoch zusätzliche Anforderungen an ausländische Kunden stellen.

Relevant können insbesondere sein:

• regelmäßiges Einkommen,
• Aufenthaltsstatus,
• Bonität,
• Eigenkapital,
• Herkunft der Mittel,
• Währung des Einkommens,
• Art und Wert der Immobilie.

Bei einem Hypothekendarlehen wird die Immobilie regelmäßig als Sicherheit verwendet. Die konkrete Finanzierung sollte deshalb gemeinsam mit der rechtlichen Prüfung des Kaufvertrags betrachtet werden.

13. Immobilien und Unternehmensinvestitionen

Polen ist auch für internationale Unternehmen ein bedeutender Standort für Immobilieninvestitionen.

Investoren erwerben beispielsweise:

• Bürogebäude,
• Logistikzentren,
• Produktionsimmobilien,
• Gewerbegrundstücke,
• Einkaufszentren,
• Wohnimmobilien,
• Hotels.

Bei größeren Transaktionen kommen häufig Share Deals oder Asset Deals zum Einsatz. Bei einem Share Deal werden Anteile an einer Gesellschaft erworben, die Eigentümerin der Immobilie ist. Bei einem Asset Deal wird die Immobilie selbst beziehungsweise ein bestimmter Vermögensbestandteil erworben.

Die Wahl der Struktur kann erhebliche gesellschaftsrechtliche, steuerliche und haftungsrechtliche Auswirkungen haben.

14. Aktuelle Entwicklungen für ausländische Investoren

Das polnische Immobilienrecht bleibt auch 2026 Gegenstand gesetzgeberischer Entwicklungen. Die polnische Regierung hat im Juni 2026 einen Gesetzentwurf zur Änderung des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer sowie des Notarrechts verabschiedet und dem Parlament vorgelegt.

Bei Immobilieninvestitionen durch ausländische Personen oder Unternehmen sollte deshalb geprüft werden, welche Vorschriften zum Zeitpunkt des konkreten Erwerbs tatsächlich in Kraft sind.

Das zuständige Ministerium weist außerdem darauf hin, dass eine verbindliche Entscheidung darüber, ob im Einzelfall eine Genehmigung erforderlich ist, im Rahmen des entsprechenden Verwaltungsverfahrens getroffen wird.

15. Rechtliche Unterstützung beim Immobilienerwerb

Der Erwerb einer Immobilie in Polen sollte nicht allein anhand des Kaufpreises beurteilt werden. Eigentumsverhältnisse, Grundbuch, Bau- und Nutzungsrecht, Steuern, Finanzierung und gegebenenfalls die Genehmigungspflicht für ausländische Käufer müssen gemeinsam geprüft werden.

cosmos legal Cabinet juridique kann Käufer und Investoren bei rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit polnischen Immobilien unterstützen. Dies kann insbesondere die Prüfung von Kaufverträgen, Grundbuchunterlagen, Eigentumsverhältnissen, Genehmigungspflichten und gesellschaftsrechtlichen Strukturen bei Immobilieninvestitionen umfassen.

Bei größeren gewerblichen Projekten kann zusätzlich eine umfassende Legal Due Diligence sinnvoll sein, um bestehende Belastungen, Vertragsrisiken und mögliche behördliche Einschränkungen vor dem Erwerb zu erkennen.

16. Fazit

Der Immobilienerwerb in Polen bietet sowohl Privatpersonen als auch internationalen Investoren interessante Möglichkeiten. Gleichzeitig bestehen insbesondere für Staatsangehörige außerhalb des EWR und der Schweiz besondere gesetzliche Anforderungen.

Während EWR- und Schweizer Staatsangehörige grundsätzlich von der Genehmigungspflicht für den Immobilienerwerb ausgenommen sind, können andere ausländische Käufer unter bestimmten Voraussetzungen eine Genehmigung des polnischen Innen- und Verwaltungsministers benötigen.

Neben der Frage der Genehmigung sind die Prüfung des Grundbuchs, die notarielle Vertragsgestaltung, die steuerliche Behandlung und gegebenenfalls die Finanzierung von zentraler Bedeutung. Auch die aktuellen gesetzgeberischen Entwicklungen sollten bei langfristigen Investitionsprojekten berücksichtigt werden.

Eine frühzeitige rechtliche und steuerliche Prüfung ermöglicht es, Risiken zu erkennen und einen Immobilienerwerb in Polen strukturiert und möglichst rechtssicher durchzuführen.